Was ist ein Bauträgervertrag?
Ein Kauf- und Bauträgervertrag wird abgeschlossen, wenn man ein Wohnungseigentumsobjekt (Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus) bereits vor der Fertigstellung kauft. Auf einen solchen Vertrag ist das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) anzuwenden, wodurch vor allem die Absicherung der Käufer für den Fall der Insolvenz des Bauträgers gewährleistet werden soll.
Informationen des Bauträgers
Mindestens eine Woche vor Abschluss des Kauf- und Bauträgervertrages, (üblicherweise bei der Unterfertigung eines Kaufanbotes) hat der Bauträger bei sonstiger Rücktrittsmöglichkeit der Käufer folgende Informationen zu erteilen:
- Beschreibung des Kaufobjekts (Pläne, Bau- und Ausstattungsbeschreibung)
- Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises samt Ratenplan
- Spätester Übergabetermin
- Person des Treuhänders
Mindestinhalte des Bauträgervertrages.
Aufgrund des BTVG hat der schriftlich abzuschließende Kauf- und Bauträgervertrag gewisse Mindestinhalte aufzuweisen:
- Vertragsgegenstand (Gebäude, Wohnung, Geschäftsraum, …)
- Hinweis auf Gefahrenzonen oder Verdachtsflächen
- Kaufpreis, Beträge für Sonder- und Zusatzleistungen, Abgaben und Steuern, Vertragserrichtungskosten
- Fälligkeit der Zahlungen
- Spätester Übergabetermin
- Art der Sicherung des Erwerbers
- Person des Treuhänders
Nach dem BTVG werden die Käufer mehrfach abgesichert:
- Informationspflichten
- Zahlungen nicht direkt an den Bauträger, sondern über einen Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt)
- Zahlungen nur nach Baufortschritt (bestätigt durch Sachverständigen)
Sicherungsmodelle nach dem BTVG.
Es gibt nach dem BTVG mehrere Sicherungsmodelle, wobei das am weitesten verbreitete Modell die sogenannte „grundbücherliche Sicherheit in Verbindung mit einem Ratenplan“ darstellt. Hierbei wird der Kaufpreis nach Baufortschritt in Raten an den Bauträger ausbezahlt. Der Baufortschritt ist von einem hierzu befugten Sachverständigen festzustellen. Die erste Rate ist bei Baubeginn und grundbücherlicher Sicherung (zumeist Anmerkung der Zusage von Wohnungseigentum im Grundbuch) fällig, die weiteren Ratenzahlungen sind ebenfalls gesetzlich geregelt.
Dadurch ist gewährleistet, dass nur jene Kaufpreisteilbeträge ausbezahlt werden, die auf bereits „verbaute“ Teile des Kaufobjektes entfallen. Sollte also im schlimmsten Fall der Bauträger während der Abwicklung des Projektes insolvent werden, haben die Käufer die Möglichkeit, das Bauobjekt mit den noch nicht bezahlten Kaufpreisteilen fertigzustellen. Dabei können trotzdem durch Verzögerungen Mehrkosten entstehen.
Es empfiehlt sich daher im Vorfeld die Bonität des Bauträgers und die Kompetenz der Beteiligten zu prüfen (etwa durch Recherche von Referenzprojekten). Ein seriöser Bauträger gibt eine gewisse Sicherheit für eine möglichst zügige und reibungslose Abwicklung. Für allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gibt es nach dem BTVG einen Haftrücklass, der erst nach einem Ablauf von drei Jahren ab Übergabe des Vertragsgegenstandes fällig wird, es sei denn der Bauträger sichert diese Ansprüche durch eine Bankgarantie oder Versicherung ab.
Durch den Erwerb einer noch nicht errichteten Eigentumswohnung besteht der Vorteil, dass man als Käufer meist noch die Möglichkeit hat bei der Raumaufteilung mitzubestimmen. Sonderausstattungen sind auch vertraglich zu regeln.
Abschließend ist festzuhalten, dass aufgrund der gesetzlichen Absicherung durch das BTVG das Risiko der Käufer bei dem Erwerb einer noch nicht errichteten bzw. fertiggestellten Immobilie gering gehalten werden kann.
